El modelo de construcción masiva de vivienda que se desarrolla en México a partir del año 2000 es un éxito en términos económicos para empresas inmobiliarias y fondos públicos, pero un fracaso en el ámbito social, porque las condiciones de la población que ha adquirido un crédito hipotecario se han mermado.
Así lo consideró Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador del Instituto de Geografía de la UNAM, quien está a cargo de la investigación “Financiarización subordinada de la vivienda: el mercado hipotecario de la vivienda social en México”.
El integrante del Departamento de Geografía Social de la entidad universitaria estableció en entrevista que el mercado hipotecario en nuestro país es altamente lucrativo, y ha representado numerosos problemas para la población.
Expuso que los costos de los créditos hipotecarios son elevados, por ejemplo, las tasas de interés en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda (Infonavit) llegan a ser altas, de 9 o 10 por ciento, casi igual que en los bancos.
Mientras que los créditos hipotecarios emitidos por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) están indexados a la Unidad de Medida y Actualización (UMA), lo que provoca que año con año se incremente el monto total de la deuda.
De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda (2020), de los 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, 57.1 por ciento son propias pagadas; 16.4 rentadas; 14.2 prestadas por familiares, amistades o por el trabajo; 10.7 propias, pero siguen abonándose; y 1.7 por ciento está en otra situación.
En general, 65.4 por ciento de las particulares habitadas propias utilizan recursos suyos para su adquisición y 18.0 por ciento emplea crédito de Infonavit. Cuando se analizan solamente las adquiridas nuevas o usadas (8.5 millones), se observa que 48.6 por ciento se financian con ese crédito, 38 por ciento con sus propios recursos y 14.8 utilizan de instituciones financieras privadas.
Para comprar un sitio para vivir una familia requiere de un crédito hipotecario, que solicita en un banco o en un fondo público, es decir, Infonavit y FOVISSSTE.
De esa manera, el mercado hipotecario ha sido totalmente lucrativo para los fondos públicos, pero ha empeorado las condiciones de las familias e incidido en su calidad de vida, porque varias viven en las periferias, en zonas mal ubicadas, lejanas, donde no hay escuelas, centros de salud, equipamiento, abastecimiento de agua, buen drenaje o transporte, lo cual propicia gran cantidad de inmuebles abandonados. En México hay 6.1 millones de propiedades deshabitadas, según el Censo de Población y Vivienda 2020.
Constructoras “se reparten el pastel” inmobiliario
Como parte de su investigación, el universitario encontró acuerdos de facto entre las empresas inmobiliarias para “repartirse” los municipios. Por ejemplo, Casas Geo fue la constructora de cerca de 70 por ciento de las que se edificaron de 2000 a 2019 en Zumpango; Sadasi predomina en Tecamac; y Casas Beta, relacionada con Homex, en Huehuetoca, por ejemplo.
Algunas compañías han crecido y cotizan en la Bolsa de Valores, lo cual les permite capitalizarse y continuar sus negocios; mientras que otras han enfrentado problemas financieros, como Casas Geo, que se declaró en quiebra en 2019.
Arrepentidos
En la investigación en curso “Financiarización de la vivienda. Consecuencias del proceso de financiarización en la vida cotidiana”, Salinas Arreortua identificó que la gente que adquirió un crédito hipotecario expresa que está arrepentida.
“Comentan que no sabían, en términos financieros, lo que les iba a costar la vivienda, lo que iba a representar pagar durante años y que eso no se viera reflejado en nada en el crédito, porque lo que pagaban era a interés, no a capital”.
El experto detalló: en América Latina, incluido México, hay una idealización de la vivienda propia; se realiza todo el esfuerzo para adquirirla, aunque sea en la periferia, porque en el imaginario colectivo eso es sinónimo de estabilidad y éxito laboral.
La vivienda se ha constituido en mercancía y “si tengo más, puedo lucrar con ella”. En ese sentido, un sector reducido de la población, conformado por las clases media alta y alta, la compran para reproducir capital: adquieren dos, tres, cuatro departamentos o casas, y las alquilan.
¿Interés social?
En México se ha olvidado por completo el concepto de vivienda de interés social. Si en lugar de su valor de cambio importara su valor de uso, no habría gran cantidad de viviendas abandonadas o que no se han vendido, ni el número de población que no tiene dónde vivir. “El artículo 4 de la Constitución establece que todo mexicano tiene derecho a una vivienda digna y decorosa, pero se incumple”, aseveró.
Todavía en algunos países en Europa, expuso Luis Alberto Salinas, los gobiernos suelen ser propietarios de viviendas que alquilan a bajo costo a quienes realmente lo necesitan, sin lucro. En contraste, en América Latina nos cuesta trabajo pensar en otras formas de acceso, como la colectiva.
Con información de la UNAM
